denken Sie kaufen oder verkaufen ein Einkommen Förderstelle und wollen wissen, was es wert ist?

Was ist es wert? berechnen Sie Ihre Kapitalisierungszinssatz

Woher wissen Sie, was ein gewerbliche Einkünfte Immobilie wert ist? Woher wissen Sie, dass Sie Ihre gewünschten Return on Investment zu bekommen? Gibt es eine Möglichkeit, um die maximale Sie eine Anlage zu bezahlen berechnen kann und trotzdem Ihre Investition Ziele? Dieser Artikel wird diese Fragen beantworten und mehr über die Bewertung Vermögenseinkommen.

Viele Immobilieninvestoren bestimmen den Wert eines Einkommens Eigenschaft mit der Kapitalisierungszinssatz, auch bekannt als die Cap-Rate.

Beispiel:
Sprechen Sie das Grundstück hat eine NOI "Net Operating Income" von 125.000 $, und der Preis ist $ 1.500.000.

$ 125.000 / $ 1.500.000 = 8,33% Cap Rate "gerundet"

Dies gilt nicht sagen, was Ihre Rückkehr wird sein, wenn Sie die Finanzierung zu verwenden. Auch ist es nicht berücksichtigen die verschiedenen Finanz-Bedingungen zur Verfügung stehen an verschiedene Investoren?

Was die Cap-Rate oben stellt lediglich die geplante Rückkehr für ein Jahr als wenn die Eigenschaft mit allen Cash gekauft wurden. Nicht viele von uns kaufen Eigenschaft für alle Bargeld, so haben wir den Deal brechen, um das Geld auf Kapitalrückfluss finden Sie auf unserer tatsächlichen Investitionen mit Hebelwirkung.

Berechnen Sie nun den Schuldendienst zur Finanzierung der Investition, subtrahieren, dass aus der NOI und Rückfahrt berechnen.

Um korrekt zu finden die Kappe Preis und erhalten gleich dem Vergleichswert, müssen Sie wissen, die richtige Erträge und Aufwendungen für die Immobilie, und dass die Berechnungen wurden jeweils auf die gleiche Weise durchgeführt.

Eine breite Palette von Cap Rates für Immobilien-Typen mit unterschiedlichen Risiko-und Management-Anforderungen, die kann oder auch nicht auf die Eigenschaft sind Sie bei uns, und schon gar nicht berücksichtigt eigenen Rendite-Anforderungen im Vergleich zur Marktkapitalisierung Rate gelten. Also, was tun Sie, wenn Sie eine Immobilie, die vielversprechend aussieht gefunden habe, und der Verkäufer sagt Ihnen der Cap-Rate beträgt 11,1% und Sie besser schnell handeln? Wie kann man wissen, ob es sich lohnt?

Was ist es Ihnen wert?

Die eigentliche Frage ist nicht, wie viel ich (oder ein anderer Investor, oder sogar ein Gutachter) Wert einer Immobilie bei. Auch ist es nicht der Wert aus einer Cap-Rate auf dem Markt geschätzt. Es ist der Wert, bei dem Sie Ihre Anlageziele erreichen kann, ist das reflektierende IHRER Kreditaufnahme, und gibt Ihnen eine intelligente Ausgangspunkt für die Analyse.

Ich verspreche Ihnen, wenn Sie, wie Sie dies tun, lernen, es wird Ihnen ein Bein auf 90% der Investoren da draußen. Entscheidend für diese Berechnung ist, dass die NOI konsequent mit der Industrie-Normen gedacht. Die allgemein akzeptierte Definition von NOI ist:

Bruttoeinkommen - betriebliche Aufwendungen = noi

Bitte beachten Sie, dass die Betriebskosten nicht enthalten Schuldendienst oder den Zinsanteil aus den Schuldendienst. Offensichtlich muss die Erträge und Aufwendungen überprüft werden, oder alle Berechnungen, die sich aus ihnen mangelhaft wird. Überprüfen der Einkommen ist in der Regel einfacher als die Aufwendungen. Mieten Rolle Analyse und einen Vertrag Kontingenz für Mieter estoppel Briefe bei Abschluss können die Einnahmequelle abschließend zu regeln.

Ihre Realtors normalen Due Diligence umfasst die Überprüfung mit Fremdanbietern, wie viele der Aufwendungen möglich. Aber Vorsicht Auswertung der betrieblichen Aufwendungen um Anomalien, die unter dem heutigen Eigentümer gibt aufzudecken.

Eigentümer oft eine Verwaltungsgebühr kann oder nicht marktorientierten; Wartungsaufwand kann oder auch nicht zählen Arbeitskosten; Artikel wie "Büro Kosten", "Honorare" oder "auto Kosten" kann oder auch nicht Eigentum spezifisch sein .

Kurz gesagt, vor der Annahme der NOI vorgestellt, zu verstehen, was sich hinter den Zahlen. Dies wird als "Normalisierung" die Zahlen bekannt. Sie können auch zwicken die Zahlen auf den Weg Sie besitzen und verwalten die Immobilie widerspiegeln.

Keine zwei Investoren besitzen und betreiben eine Eigenschaft die gleiche Weise. Es ist durchaus möglich, dass zwei Investoren an der gleichen Eigenschaft schauen und kommen mit zwei verschiedenen NOI, und zwei sehr unterschiedlichen Werten, und beide haben Recht.

Deshalb Gutachter vergleichbare Umsatz, Wiederbeschaffungswert, und das Einkommen Ansatz als Teil eines Drei-Säulen-Verfahren bei der Schätzung Wert zu verwenden. Sie machen die Beurteilung Vertreter der Marktbedingungen und die typischen Anforderungen von Investoren und Kreditgebern auf dem Markt tätig.

Die dritte Methode, die Gewinn-Ansatz wird in der Regel das meiste Gewicht gegeben. Diese Methode wird auch als "Band of investment" Verfahren zur Abschätzung der Barwert der zukünftigen Cashflows bekannt. Es befasst sich mit der Return-on sowohl Eigen-und Fremdkapital erforderlich und führt zu, was man als eine abgeleitete Kapitalisierungszinssatz werden.

Ableitung Ihrer Cap-Rate

Nachdem Sie sicher sind, dass die NOI genau ist, finden die Ableitung Kapitalisierungszinssatz. Es erfordert zwei weitere Stücke von Informationen: Sie müssen die Bedingungen für die Finanzierung zur Verfügung, und die Rückkehr, die Sie auf Ihrer Investition zu kennen.

Wir verwenden dann diese Begriffe sowohl für Fremd-und Eigenkapital, um den Wert an einem bestimmten Punkt in der Zeit zeigen - die Instanz, wenn die betrieblichen Zahlen berechnet - zur Ableitung der Cap-Rate, die diese Begriffe widerspiegelt. (Der Wert in den kommenden Jahren ist eine andere Diskussion.) Ableiten einer Cap-Rate funktioniert wie ein gewichteter Durchschnitt, mit den bekannten erforderliche Fremd-und Eigenkapital.

Die Bank zurück: das Darlehen konstant

Wir müssen die Bedingungen der Finanzierung zur Verfügung zu kennen. Daraus entwickeln wir das Darlehen konstant, auch als eine Hypothek konstant. Der Kredit wird konstant, wenn der Darlehensbetrag multipliziert, gibt die Zahlung benötigt, um voll Rückzahlung der Schulden über den angegebenen Amortisationszeit.

Es ist nicht ein Zinssatz, sondern ein Derivat von einem bestimmten Zinssatz und Amortisationszeit. Bei der Entwicklung eines Derivats Cap-Rate, muss man die Konstante da Abschreibungen und bewerten umfasst, anstatt nur die Geschwindigkeit.

Mit nur den Zinssatz würde bedeuten, ein Interesse nur Zahlungen und verzerren die gesamte Marktkapitalisierung Prozess. Die Formel für die Entwicklung einer Konstante ist:

jährliche Schuldendienst / Darlehen in Höhe = Darlehen konstant

Sie können jede Kapitalbetrag für die Berechnung verwenden, berechnen dann den Schuldendienst und füllen Sie die Formel. Die Konstante wird das gleiche für einen Kredit Betrag. Zum Beispiel, sagen, dass Ihre Bank sagt, sie werden in der Regel zu einer Akquisition Darlehen zu einem zwei Punkte über prime mit 20-Jahres-Abschreibung mit einem Kreditbetrag von maximal 75% der Anschaffungskosten oder niedrigeren Wert.

Sagen Primzahl ist auf dem aktuellen 4,5%. Das bedeutet, das Darlehen wird eine 6,5% Zinssatz. Mit einer Zahlung Rechner oder Darlehen Diagramm finden Sie die Zahlung für diese Begriffe. Auf ein Darlehen für $ 10.000, ist die jährliche Schuldendienst benötigt $ 894,72. Kluft, die durch $ 10.000, um die Konstante zu finden.

894.72/10, 000 = 0,08947

Verwendung der Begriffe gegeben dann würde das Darlehen Konstante für diesen Darlehens 0,08947 gerundet auf fünf Ziffern.

Die Antwort wird die gleiche sein, wenn Sie $ 100.000 oder jede andere Nummer als der Nennbetrag verwenden. (Ein Tipp: Benutzen Sie nicht eine prinzipielle Zahl mit weniger als fünf Ziffern, weil die Rundung das Ergebnis beeinflussen wird.)

Man könnte hier zu beachten, dass die Hypothek konstant ist im Grunde der Kreditgeber die Cap-Rate auf seinem Stück der Investition. Sowohl die Hypothek konstant und "cash-on-cash" Preise für Gerechtigkeit sind "cap"-Raten in ihren Grundformen. Ein Cap-Rate ist jedenfalls, dass eine einzelne Jahreseinkommen profitiert in Wert (im Gegensatz zu einer Rendite dagegen).

Ihre Rückkehr: cash-on-Cash Return

Der nächste Schritt ist, um die Rendite auf das Eigenkapital bereitzustellen. Beginnen Sie mit der Rückkehr, die Sie auf Ihr Geld: Sprechen Sie das Cash-on-Cash Return du suchst beträgt 20%.

Wenn ein Investor legt $ 30.000 und erfordert eine 20% Eigenkapitalrendite vor Steuern, dann seine jährlichen Cash in der Tasche nach der Zahlung der Hypothek (aber vor Steuern) müsste $ 6.000 sein. In diesem Fall ist die Eigenkapitalquote konstant 0,20.

Alles zusammen: Gewichteter Durchschnitt

Jede dieser Cap Rates wird dann auf der Loan-to-Value-Ratio von jeder der Schulden-und Equity-Positionen, um den Aufbau gewichtet "overall Cap-Rate." Die Formel sieht wie folgt aus:

(LTV Schuldenquote x Hypothek konstant) + (LTV Eigenkapitalquote x Eigenkapital konstant)

= Abgeleiteten Cap-Rate

Um das Beispiel zu beenden, mit den Hypotheken-Bedingungen oben angegebenen und den gewünschten 20% Bargeld Cash Return, würden die folgenden die gesamte Cap-Rate mit 75% Loan-to-value auf der Fremdkapitalkomponente sein:

(.75 X 0,08947) + (0,25 x 0,20) = 0,1171
oder
.0671 + .05 = .1171

Um auf einen bestimmten Prozentsatz zu konvertieren, das Komma zwei Stellen, und daher unter den genannten Bedingungen ist die erforderliche Cap-Rate für das Grundstück (Einnahmequelle) 11,71%. Mit der normierten NOI Figur, dann ist der angezeigte Wert wird mit dieser Formel berechnet:

NOI / Cap Rate = maximale Kaufpreis, um Ihre Investition Ziel zu erreichen.

Für die ursprüngliche Deal vor, würde der Wert thusly berechnet werden, um die gewünschte Rendite zu erreichen:

125.000 $ / 11,71% = 1 $, 067.464

Der Preis von $ 1.125.000 liegt mir sehr am Ziel 1.067.464 $ zu schließen. Dies ist ein Geschäft, das auf jeden Fall lohnt sich ein Blick auf sein würde.

Die anderen Faktoren

Viele Faktoren können den Wert eines Vermögenseinkommen sowohl positiv als auch negativ beeinflussen. Einige der wichtigeren gehören Instandhaltung, Sicherheit des Einkommens Stream (Stärke der Mieter und die Länge der Mietverträge); vergleichbare Umsatz im Bereich, allgemeine Wirtschafts-und Marktbedingungen; und örtlichen Marktbedingungen, zukünftiger Entwicklung und oder Beschränkungen.

All diese Faktoren und mehr für das relative Risiko und Aufwand bei der Fortsetzung des Einnahmequelle beteiligten sprechen und muss während der Due Diligence durch sich selbst und Ihre Realtor untersucht werden.

Erhöhen Sie die erforderliche Rendite und die Cap-Rate ändert, und damit auch der Preis. An diesem Punkt sind Sie zum Schreiben von eigenen Gehaltsscheck.

beim Schließen

Ich hoffe, Sie finden diese Information nützlich, und wenn Sie den Kauf denken oder Verkauf ein Einkommen Herstellung Immobilie hier in der Zentrale in Toronto und würde ein Team von Profis aus Ihrem besten Interesse magst, wirst du rufen Sie mich an.

Fühlen Sie sich frei, um mir Fragen stellen Sie über den Kauf oder Verkauf von Wohn-oder Gewerbeimmobilien haben könnte.

Vielen Dank und meine Website besuchen.

Frank Jones
Vertreter
remax Markenzeichen Realty Ltd.
697 Mount Pleasant rd
Toronto, Ontario
m4s 2N4
http://www.central-toronto-real-estate.com
Büro: (416) 486-5588

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von frank jones
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